Взыскание неустойки с застройщика отзывы

Важные информационные данные на тему: "Взыскание неустойки с застройщика отзывы" с описанием сопутствующих проблем и способов их решения. За индивидуальными консультациями всегда можно обратиться к дежурному специалисту.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1224163/

Взыскание неустойки с застройщика. Часть 2

Краткое содержание:

В соответствии с ч.1 ст. 6 ФЗ №214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С какого момента считать неустойку?

В договоре ДДУ зачастую указывают два срока (часто – разные по времени):

  • срок ввода дома в эксплуатацию,
  • срок передачи объекта долевого строительства Дольщику (например, через 5 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, установленного Договором).

С момента нарушения срока передачи объекта долевого строительства Дольщику и начинается течение срока неустойки.

Например, срок ввода дома в эксплуатацию не позднее 31.12.2016 года. И срок передачи объекта долевого строительства – в течение 5 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию, установленной Договором. Получается, что право на неустойку возникает с 01.06.2017 года.

Как происходит взыскание неустойки?

Взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия возможно как в претензионном, так и в судебном порядке. Причем закон не содержит требований об обязательном досудебном урегулировании спора (если это не установлено договором), поэтому формально дольщик сам может выбрать механизм защиты своих прав.

Но, рекомендуется сначала обратиться к застройщику с письменной претензией по следующим причинам:

  • Есть минимальная вероятность (по крайней мере в моей практике), что строительная фирма добровольно выплатит дольщику неустойку, и как следствие, дольщик сможет довольно быстро получить денежные средства, положенные ему по закону.
  • Если застройщик отказывается от удовлетворения требований дольщика в досудебном порядке, согласно претензии, то в суде застройщик будет обязан заплатить штраф в пользу дольщика, размер которого составляет 50 % от взыскиваемой суммы.

Порядок досудебного взыскания неустойки

1) Необходимо оформить предложение (претензию) застройщику о добровольной уплате неустойки.

Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Также необходимо рассчитать и указать сумму неустойки. Кроме того, застройщик несет обязанность возмещения в полном объеме причиненных дольщику убытков сверх неустойки, возникших, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст.10 ФЗ № 214). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

2) Необходимо подготовить подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением (претензией).

К предложению об уплате неустойки советую приложить копию договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве. Предложение (претензию) с пакетом вышеуказанных документов необходимо отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд, либо отвезти лично в офис застройщика и передать под входящий номер и отметку о принятии. Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок взыскания неустойки в судебном порядке – пошаговая инструкция

Шаг 1. Необходимо подготовить исковое заявление и документы к нему.

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним будет также добавлено требование о возмещении морального вреда и штрафа. В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 Гражданско-процессуального кодекса РФ):

  • наименование суда, в который подается заявление;
  • наименование истца, его место жительства,
  • наименование представителя истца и его адрес, если заявление подается представителем;
  • наименование ответчика, его место нахождения;
  • указание на нарушение прав истца и его требования;
  • обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства;
  • цена иска (размер взыскиваемой суммы с обязательным расчетом);
  • перечень прилагаемых к заявлению документов.
Читайте так же:  Справка о доходах несовершеннолетнего ребенка

Кроме этого, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате государственной пошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 Гражданско-процессуального кодекса РФ).

Шаг 2. Подача искового заявления в суд и участие во всех судебных заседаниях.

Подать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд.

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Шаг 3. Получение исполнительного листа и возбуждение исполнительного производства.

После вступления решения суда в законную силу необходимо получить исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ). Подготовленное заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист нужно подавать в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обращаться с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Спасибо, что прочитали статью до конца. Надеюсь, у меня получилось ответить для Вас на самые главные вопросы по такой актуальной теме на сегодняшний день, как взыскание неустойки с застройщика.

Если у Вас остались вопросы, свяжитесь со мной по телефону, указанному в разделе «Контакты» и я обязательно Вам помогу!

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Источник: http://www.9111.ru/questions/777777777367910/

Взыскание неустойки с застройщика

  • Взыскание неустойки с застройщика, пощаговая инструкция.
  • Составить исковое заявление в суд о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ.
  • Как правильно подать иск об взыскании неустойки. Плюс моральный вред с застройщика.
  • Взыскание с застройщика неустойки за срыв сроков строительства по ФЗ-214
  • Как долго по времени идёт дело о о взыскание неустойки с застройщика в суде?
  • Публикации
  • Неустойка с застройщика
  • Взыскание с застройщика
  • Неустойка с застройщика дду
  • Неустойка с застройщика по закону
  • Взыскать неустойку с застройщика

Советы юристов:

1.2. Здравствуйте!
Если коротко, то алгоритм таков:
1. Рассчитываем сумму неустойки, определяем размер морального вреда
2. Оформляем и направляем застройщику претензию
3. Ожидаем ответа
4. Ответ не получен или не устроил — оформляем и подаем исковое заявление
5. Не пропускаем заседания суда,
6. Получаем решение и исполнительный лист
7. Относим лист в банк или приставам
8. Ждем денег.

Правда, есть огромное количество нюансов.

5.3. По закону любое дело в суде должно быть рассмотрено в срок два месяца.

Возможно и приостановка рассмотрения, если суд решит истребвать какие-либо документы или провести экспертизу.

14.1. Указываете, что считаете принятое решение обоснованное и законное,
доводы жалобы несостоятельны по следующим причинам: и указываете по пунктам что суд правильно применил такие-то нормы (переписывайте с решения первой) инстанции.

Для остальных аргументов важно понимать, предоставлял ли застройщик в дело ходатайство о снижении неустойки в первой инстанции.

20.1. Добрый день!
На момент подачи иска судом не был нарушен порядок принятия иска, поскольку подсудность соответствовала вашей регистрации.

В силу ст. 33 ГПК РФ Дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, даже если в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.

В указанной статье указаны случае когда дело передается по подсудности:
1) ответчик, место жительства или место нахождения которого не было известно ранее, заявит ходатайство о передаче дела в суд по месту его жительства или месту его нахождения;
2) обе стороны заявили ходатайство о рассмотрении дела по месту нахождения большинства доказательств;
3) при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности;
4) после отвода одного или нескольких судей либо по другим причинам замена судей или рассмотрение дела в данном суде становятся невозможными.

В вашем случае если Вы сами не заявите ходатайство о направлении дела по подсудности по новому адресу, то дело должно быть рассмотрено там где оно рассматривается.

Апелляционная жалоба подается в вышестоящий суд над судом рассматривающим дело в Первой инстанции.
Скорее всего у Вас районный суд, соответственно апелляция рассматривается в городском суде.

21.4. Здравствуйте, Михаил.

При цене иска до 1 000 000 госпошлина не платится, свыше — рассчитывается от суммы, превышающей миллион.
Необходимо направить досудебную претензию, чтобы, помимо неустойки, взыскать с них штраф — 50 % от суммы неустойки.
Также желательно проконсультироваться с юристом, возможно, Вы вправе включить в иск дополнительные требования.
Иск можно подавать по своему месту жительства (регистрации).

25.1. Вам будет необходимо подавать заявление в арбитражный суд о включении требований, удовлетворенных по суду, в реестр требований кредиторов.

Согласно ст. 63 ФЗ «о несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия, а именно требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику;

27.1. Здравствуйте.
1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.

Источник: http://www.9111.ru/%D0%B2%D0%B7%D1%8B%D1%81%D0%BA%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%BD%D0%B5%D1%83%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B9%D0%BA%D0%B8/%D0%B2%D0%B7%D1%8B%D1%81%D0%BA%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%BD%D0%B5%D1%83%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B9%D0%BA%D0%B8_%D1%81_%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%B0/

Взыскание неустойки с застройщика отзывы

— Взыскание неустойки без предоплаты
— Споры с застройщиками
— Сопровождение сделок по ДДУ

Как дольщикам ЖК Аккорд избежать урезания неустойки

ЖК Аккорд Smart квартал позиционируется застройщиком как уникальный комплекс с функциональными квартирами, построенными по технологии смарт-планировки. Застройщик обещает будущим жильцам приятное и уютное проживание в «умных» квартирах на лоне природы среди девственных хвойных лесов Подмосковья. В новостях описываются все плюсы района, благоустроенная территория, окружающая инфраструктура – словом все то, что способствует увеличению продаж. Однако на сайте ни слова о том, что все это благополучие только в перспективе, а на деле – недостроенные дома, недоделанная территория, огромные просрочки сдачи объекта. Многие дольщики, прождав обещанного более года, инициируют взыскание неустойки с СДИ – застройщика этого комплекса.

Читайте так же:  Взыскание алиментов проблемы

ООО «СДИ», ИНН 5024146826, входит в структуру СДИ Групп – крупного девелопера, Основными видами деятельности холдинга являются строительство и инвестирование недвижимости. На строительном рынке Москвы SDI GROUP появился не так давно, но застройщик хорошо известен в Рязанском регионе. Компания СДИ образовалась в 2014 году. Ее учредителями являются два физлица с равными долями в капитале – Гаджиев З.С. и Измаилов А.Ш.

ЖК Аккорд расположен в Одинцовском районе Подмосковья. Близлежащий населенный пункт – деревня Митькино. По генплану комплекс должен состоять из 12 малоэтажных домов. Строительство предполагается осуществить в три этапа. В настоящий момент возводятся дома 1 этапа – четыре 4-этажных корпуса, состоящие из 10 секций. Застройщик реализует 1-3-комнатные квартиры и студии с ценой от 2 до 6,5 млн. рублей.

По декларации строительство всех домов первого этапа (1А,2А,1Б,2Б) должно было завершиться в 3 кв. 2017 года. Но застройщик к этому сроку не закончил возведение объектов и в феврале 2018 года передвинул сроки на сентябрь 2018 года. Однако он не уложился и в этот срок и назначил новое время сдачи – 4 кв. 2018 года.

Таким образом, уже на сегодняшний день просрочка составляет более года. Но так как дома еще не сданы, просрочка будет и дальше расти. Понимая, что это грозит ему миллионными неустойками, застройщик решил отделаться «малой кровью». Он предлагает дольщикам в качестве компенсации подписать дополнительное соглашение с заменой неустойки за определенный период на кладовку.

Однако хотим предупредить дольщиков, что это совсем неравноценный обмен. Неустойку можно отсудить намного больше, чем стоимость кладовки. Кроме того, такие сделки требуют обязательной регистрации в Росреестре. Но застройщик этого не делает. Поэтому у дольщиков, согласившихся на такой обмен, существует риск не получить ни неустойку, ни кладовку.

Сегодня для дольщиков жилого комплекса Аккорд наступил самый удачный момент для начала действий по взысканию неустойки. Застройщик допустил огромную просрочку, и за год уже набежала большая сумма неустойки. Если вы обратитесь за взысканием неустойки прямо сейчас, пока еще не подписан приемо-передаточный акт, то получите преимущества перед другими дольщиками.

Большинство дольщиков тянут до последнего и обращаются в суд после подписания акта. К этому времени у строительной компании могут возникнуть финансовые проблемы. Много случаев, когда застройщики, увидев вал исков в свою сторону, выводят деньги со счетов.

Если обратиться в суд прямо сейчас, можно получить компенсацию без проблем. Если остаться ждать подписания акта, неустойку можно не получить совсем, даже имея на руках положительное решение суда и исполнительный лист.

На форумах дольщиков можно услышать мнение, что обратившись в суд до подписания акта, можно тем самым разозлить застройщика, который в этом случае будет тянуть со сдачей квартиры. Однако это не так. Застройщику наоборот выгоднее быстрее подписать акт, поскольку, чем позже состоится сдача жилья, тем больше придется платить неустойку. Да и менеджеры компании, участвующие в приемке квартир, не в курсе, кто из дольщиков обращался в суд.

Взыскать неустойку можно через суд ОЮ.

  1. По подсудности строительный объект подпадает под юрисдикцию Одинцовского городского суда.
  2. Можно подать заявление в суд по адресу компании-застройщика – Красногорский суд МО.
  3. Дольщик может обратиться в суд по своему месту регистрации.
  1. Сделать расчет неустойки. Рассчитать пеню вы можете на онлайн калькуляторе.
  2. Написать и отправить застройщику претензию с требованием неустойки.
  3. Выждав 10 дней, подавать заявление в суд.

Но городские и районные суды ОЮ, в том числе и Одинцовский, и Красногорский суд, сильно снижают размер компенсации. Поэтому таким способом получить большую сумму неустойки не получится.

Есть другой, более выгонный способ — взыскание неустойки через Арбитраж.

  1. Минимальный процент снижения.
  2. Нередко присуждается полная сумма.
  3. Короткие сроки рассмотрения дела (до 3 месяцев).

Юридическая компания «Хелп ДДУ» предлагает помощь дольщикам ЖК Аккорд в получении неустойки через Арбитражный суд. Мы успешно завершили десятки дел и помогли сотням дольщиков взыскать хорошие компенсации с застройщиков. Отзывы о нашей работе вы можете посмотреть на этой странице.

  1. Мы работаем без предоплаты.
  2. Вам нужно один раз приехать к нам в офис с копией договора долевого участия.
  3. Мы заключаем с вами договор переуступки на неустойку и от своего лица участвуем в процессе.
  4. Все бумажную и организационную работу делаем мы: составляем претензии застройщику, подготавливаем документы, составляем и относим иск в суд.
  5. Получаем решение суда, относим исполнительный лист в банк.
  6. После поступления денег из банка, переводим компенсацию на ваш счет.

Эта схема успешно работает много лет. Дольщики, которые доверили нам взыскание неустойки через Арбитраж, быстро и без проблем получили компенсацию без снижения процентов. Уважаемые дольщики ЖК Аккорд, не ждите, пока застройщик созреет на передачу квартиры! Будьте в первых рядах! Обращайтесь к нам прямо сейчас. Сумму неустойки мы пересмотрим на момент принятия судебного решения, так что вы получите пеню за все время просрочки.

Источник: http://help-ddu.ru/neustojka/vzyskanie-neustojki-s-sdi-bez-umensheniya

Мифы долевого строительства: Опасно ли взыскание неустойки по ДДУ?

zacupboss / Depositphotos.com

На правах рекламы

Изучая вопросы долевого строительства, многие сталкиваются с утверждением: «Посудитесь – потопите застройщика». На первый взгляд, говорят юристы Romanoff-Sokolova , похоже на правду, ведь судебные взыскания берутся из тех денег, что будут вложены в строительство. Так ли это?

В пример, возьмем реальный строительный объект, некий ЖК на 2 тыс. квартир. Квартира в нем стоит 3,5 млн руб., а расходы на строительство всего комплекса – 5 млрд руб.

Что известно о строительной экономике? Примерно четверть прибыли получает застройщик, а в некоторых случаях многим больше, вплоть до половины.

Видео (кликните для воспроизведения).

По статистике в суд в случае неустойки обращается примерно 10% покупателей, то есть в рассматриваемом примере около 200 человек.

При просрочке сдачи квартиры стоимостью 3,5 млн руб. покупатель может получить до 1,2 млн руб. за год – в теории. На практике суд обычно срезает эту сумму в лучшем случае наполовину, но может и намного больше. Если представить, что в данном случае повезло и неустойку срезали всего лишь до 600 тыс., то на 200 человек уйдет 120 млн руб., что является копейками по сравнению с 2 млрд руб. чистой прибыли. Даже если размер неустойки не был урезан, то и 240 млн руб. в данном случае не выглядят внушительной суммой.

Так, застройщик получает 80-90% процентов прибыли, а также у него полная сумма предназначенных для строительства денег. К тому же опытные застройщики заранее включают в стоимость каждой квартиры возможные неустойки, так что будущие жильцы могут только получить «лишние» деньги обратно, что мало похоже на компенсацию.

Читайте так же:  Банкротство физических лиц свежие новости

Таким образом, обращение в суд за неустойкой по ДДУ не топит застройщика. Многие утверждают обратное, ссылаясь на примеры долгостроев, образовавшихся якобы из-за судебных разбирательств. Но на самом деле основная причина – нецелевое расходование бюджета.Это происходит из-за того, что застройщик пользуется возможностью увеличить свою прибыль и вкладывает часть бюджета в банк под проценты. Чем дольше деньги лежат в банке, тем выше прибыль. Единственное, что будет препятствовать застройщику тянуть со сроками сдачи жилья, это суды с покупателями квартир, но это куда меньший расход, чем доход в итоге, поэтому строительство растягивается на лишние годы.

Таким образом, в долевом строительстве покупатели – самое бесправное звено. Они берут кредиты в банке на жилье под проценты, а сами кредитуют застройщика без малейшей прибыли, не берут залога и не имеют гарантий возврата, а единственная их надежда – судебные разбирательства за неустойку, которые на самом деле не пугают банк.

Но выплата неустойки – это лучше, чем ничего. Поэтому если квартира не сдана вовремя, то необходимо сначала обратиться с претензией застройщику о нарушении сроков сдачи дома, а в случае отказа пойти в суд. Некоторая сумма будет выплачена, но эта трата не потопит застройщика, поэтому никак не сократит время ожидания окончания строительства.

Источник: http://www.garant.ru/article/1307295/

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Читайте так же:  Работник не вышел в день увольнения

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты

Ежегодно в суды Москвы и Санкт-Петербурга поступают сотни исков о взыскании неустойки с застройщиков за просрочку сдачи жилья. Дольщики все активнее стремятся защитить свои права, закрепленные Федеральным законом №214-ФЗ. Однако получить требуемую компенсацию в полном объеме сегодня почти невозможно. Почему?

Более того, никто не гарантирует, что даже эти деньги Вам действительно выплатят. Добиться судебного решения в свою пользу — только половина победы. Взыскать реальные средства — вот задача, которая для многих оказывается непосильной.

Как быть? Можно, конечно, тратить время и нервы с небольшими шансами на успех. Но есть другой вариант — продать неустойку по ДДУ и сразу получить деньги. Нужно лишь найти надежную компанию, которая выкупит Вашу компенсацию на честных условиях.

Почему снижают неустойку в суде?

В 99% дел основанием для этого служит ст. 333 Гражданского кодекса. Она позволяет снизить неустойку, если ее сумма несоразмерно превышает убытки, понесенные дольщиком. Выяснять, какой именно ущерб потерпел истец, никто не будет. И хотя во второй части статьи указано, что уменьшение суммы возможно только в исключительных случаях, формально для судьи достаточно лишь ходатайства ответчика о применении данной юридической нормы.

Такая практика давала высокие показатели. Это не нравилось застройщикам, вынужденным тратиться на солидные компенсации. Кроме того, возросшее число исков вызвало недовольство и самого арбитража. В результате суды начали урезать размер и неустойки, и штрафа ровно вдвое.

Вскоре ситуация ее более усложнилась. 11 июля 2019 года Верховный суд РФ вынес определение, согласно которому передать юрлицу штраф до момента его присуждения нельзя. Иными словами, теперь взыскать 50-процентную выплату через арбитраж не получится.

Пример реального расчета неустойки

Допустим, сумма неустойки составляет 200 тысяч рублей. 50% штрафа — 100 тысяч. Итого Вы надеетесь получить 300 тысяч рублей. Что выходит на деле? В выплате штрафа арбитраж отказывает, а неустойку снижает в 2 раза. То есть Вам присудят — в лучшем случае — 100 тысяч рублей.

А если обратиться в суд общей юрисдикции? Штраф там требовать можно. Но неустойку по ДДУ срезают гораздо больше. Как показывает опыт, от общей требуемой суммы присуждают в среднем 33,4%. От 300 тысяч рублей это те же самые 100 тысяч.

Другие риски при взыскании неустойки через суд

Такое тоже возможно. Если, например, судья сочтет, что дольщик намеренно уклонялся от принятия жилья. Или просрочка случилась в результате непредвиденных обстоятельств, насчет которых застройщик заранее подстраховался при составлении договора.

Читайте так же:  Как правильно написать разрешение на работу

Ситуация с уменьшением выплаты в 2 раза условна. В действительности суд, руководствуясь ст. 333 ГК, вправе срезать компенсацию по своему усмотрению — иногда до 80%. Пример из практики: дольщик просил 537 тысяч рублей в качестве неустойки, 75 тысяч — возмещение морального вреда и 50% штрафа (итого 918 тысяч рублей). А присудили 82 500 рублей. И подобная история — не исключение.

В интересах застройщика продлевать суд и исполнительное производство до бесконечности. Для этого в ход идут все возможные способы. Зачастую рассмотрение дела продолжается до 12 месяцев. За столь внушительный период финансовое положение девелопера может серьезно пошатнуться — и Вы вовсе не увидите денег.

Если исков о взыскании неустойки поступает слишком много, строительная компания обычно проводит реорганизацию юрлица. Это значительно затруднит исполнение судебных решений.

Недобросовестные девелоперы нередко скрывают счета в банках. Или моментально переводят все поступающие средства на подконтрольные предприятия. В результате дольщик не может получить выплату по исполнительному листу.

Многочисленные иски могут усугубить реальные финансовые проблемы компании. В этом случае ей выгоднее начать процедуру банкротства. Тогда Ваши шансы получить компенсацию сводятся к нулю.

И совершенно напрасно. Ведь такая возможность есть. Речь идет о продаже неустойки по ДДУ с получением адекватной доли от взыскиваемой суммы.

В качестве примера приведем дело, в котором неустойка была сильно снижена по ст. 333. Дело № А40-122049/19. Исковые требования составляли 399 000 рублей, но суд удовлетворил лишь 10 000 рублей, что составляет 2,5%. Сумма выкупа, при такой неустойке, теоретически составляет 100 000 рублей. Таким образом, клиент, избежав всех рисков, получил бы больше в 10 раз.

Как выбрать компанию по выкупу неустойки в Москве

С ростом числа судебных исков к застройщикам закономерно увеличивается количество юридических фирм, желающих купить неустойку. При выборе приобретателя рекомендуем обращать внимание на главный момент — стоимость выкупа.

1. Покупатель не в курсе актуальной судебной практики. Напомним, в действительности исковые требования удовлетворяются в размере не более 50% от суммы неустойки.

2. Вам предлагают не моментальный выкуп, а с отсрочкой платежа. То есть Вы увидите деньги лишь после того, как застройщик перечислит их юридической компании, купившей неустойку.

В чем минус выкупа с оплатой по факту? Как мы говорили выше, на то, чтобы добиться получения реальных средств, зачастую уходит до года. Придется ждать. А в случае отказа суда, банкротства ответчика или иных причин Вы можете попросту остаться ни с чем. Если же надеетесь только на везение, есть ли смысл вообще продавать неустойку? Разумнее судиться с девелопером самостоятельно. Со всеми вытекающими опасностями.

Плюсы моментального выкупа неустойки

В данном случае продавец не рискует абсолютно ничем. Деньги выплачиваются немедленно — и Вы распоряжаетесь ими по своему усмотрению. Неплатежеспособность застройщика, судебное снижение неустойки и прочие сложности Вас больше не касаются.

Даже если суд откажет в компенсации, это будут уже не Ваши проблемы, а покупателя. Пример из нашей практики, дело № А41-47796/19: сумма неустойки составляла 116 000 рублей, мы выкупили бы ее за 29 000 рублей. Однако, в ходе судебного процесса в выплате было отказано. В результате наша компания, выступающая как истец, не получила ничего. Зато клиент остался в выигрыше.

  • Освобождение от неприятностей, связанных со взысканием неустойки по ДДУ в суде. Вам не потребуется участвовать в утомительном процессе и долгие месяцы добиваться выплаты по исполнительному листу.
  • Гарантированное получение денег. Не нужно больше надеяться на порядочность застройщика, лояльность судей или удачное стечение обстоятельств. Вам сразу перечисляют оговоренную сумму.
  • Возможность приумножить средства. Пока Вы ждете решения суда в свою пользу, девелопер может разориться. А в случае моментальной продажи неустойки вырученные деньги легко инвестировать с максимальной прибылью или положить в банк под проценты.

Некоторым дольщикам сумма, предлагаемая при таком подходе, кажется слишком маленькой. Да, выкупная стоимость практически всегда меньше неустойки, которую Вы теоретически можете получить через суд. Но есть и другие примеры.

Один из наших клиентов намеревался взыскать в судебном порядке компенсацию в размере 442 586 рублей. Мы готовы были купить эту неустойку минимум за 177 тысяч. Дольщик отказался. В результате ему присудили 70 561 рубль плюс 35 тысяч штрафа. Итого 105 тысяч рублей. Причем мы не знаем, удалось ли получить эти средства по исполнительному листу на сегодняшний день.

Повторим, при моментальном выкупе неустойки расчет суммы обоснован реальной судебной практикой. А главная выгода заключается в быстрой оплате и перспективах получения прибыли с денег, которых Вы могли бы вообще не увидеть.

Что влияет на выкупную стоимость?

Сколько конкретно Вы получите денег после продажи неустойки, сразу не скажут ни в одной юридической компании. И дело не в том, что Вас пытаются обмануть. Важно понимать, что для точного определения суммы нужно изучить документы, ознакомиться со всеми нюансами дела и главное — оценить платежеспособность застройщика.

Если девелопер банкрот, выкупная стоимость компенсации будет нулевой — тогда продать неустойку, увы, не получится. При 100-процентной платежеспособности ответчика предварительно Вам могут насчитать цену в размере 70% от неустойки. Однако необходимо еще учесть, на какую долю суд может срезать компенсацию, а также каковы перспективы реального получения денег.

Юридическое оформление выкупа неустойки по ДДУ

Продажа права требования неустойки осуществляется по договору цессии (уступки), который заключается между дольщиком и юридической компанией-покупателем. Для оформления потребуются следующие документы:

  1. Договор долевого участия.
  2. Документы, подтверждающие оплату по ДДУ.
  3. Договор уступки по ДДУ (если есть).
  4. Дополнительное соглашение к ДДУ (если есть).
  5. Акт приема-передачи жилья (если есть).
  6. Переписка с застройщиком (если есть).
Почему выгодно продать неустойку компании «Силкин и партнеры?»

Сегодня купить неустойку застройщиков готовы не только юридические компании, но и коллекторские агентства. Они приобретают любые долги, однако компенсация по 214-ФЗ — продукт специфический. Оценка ее выкупной стоимости требует экспертизы, которая может занять 3-5 рабочих дней. Причем нередко при истечении этого времени клиенту говорят, что покупать неустойку не готовы, а вот оказать юридические услуги по ее взысканию могут. Но только по предоплате.

Как работаем мы:

  • Вы приходите на бесплатную консультацию, обращаетесь по телефону или описываете ситуацию онлайн.
  • Мы в течение 1 часа анализируем платежеспособность застройщика и принимаем решение о выкупе неустойки.
  • Сообщаем Вам о готовности приобрести долг и согласовываем выкупную стоимость.
  • В этот же день подписываем договор и выплачиваем Вам деньги.

С другими нашими решениями вы можете ознакомиться по этой ссылке.

Хотите продать неустойку без хлопот, обмана, быстро и с максимальной выгодой? Записывайтесь на бесплатную консультацию — мы решим все Ваши вопросы в день обращения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/vykup-neustojki-po-ddu.html

Взыскание неустойки с застройщика отзывы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here